Ihr Ratgeber

Immobilienbewertungen sind für viele Bereiche unseres Wirtschafts- und Rechtsleben sehr bedeutsam. Auf der Grundlage von Wertgutachten werden beim Kauf oder Verkauf von Objekten, bei unternehmerischen Investitionen, bei Sachversicherungen für Gebäude oder bei der Bestimmung der Beleihungsgrenze im Rahmen von Finanzierungen existenzielle Entscheidungen getroffen.

Käufer und/oder Verkäufer lassen zur Bemessung einer angemessenen Kaufpreisforderung bzw. eines angemessenen Kaufpreisangebots ein Gutachten über den Marktwert des Grundstücks anfertigen.

So verschieden die Wertermittlungsanlässe und die Verwendungszwecke von Wertgutachten auch sind, so vielfältiger sind auch die Wertbegriffe.

Die wichtigsten Wertbegriffe sind:

• Marktwert bzw. Verkehrswert als Grundwert für die privaten Vermögensdispositionen

• Beleihungswert als Wertbegriff in der Kreditwirtschaft und Versicherungswert als Wertbegriff bei der (Sach-) Versicherung

Die vorgenannten Wertbegriffe und die Verfahren zu ihrer Ermittlung sind normiert.
Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet:

Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren

Neben dem Zweck erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten. Üblicherweise werden eigengenutzt Immobilien (z.B. Einfamilienhäuser) vorrangig mit dem Sachwertverfahren bewertet. Eigentumswohnungen überwiegend mit dem Vergleichswertverfahren. Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern.

Durchschnittlicher Marktwert
Der Begriff „durchschnittlicher Marktwert“ ist von uns gewählt worden, um eine Abgrenzung zu den aufwendigen Gutachten der öffentlich bestellen und vereidigten Sachverständiger zu erhalten. Inhaltlich ist er identisch mit der Definition des Verkehrswertes gem. §194 BauGB:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das bedeutet, dass der durchschnittliche Marktwert einem Durchschnittspreis gleichkommt und nicht mit dem tatsächlich zu erzielenden Kaufpreis übereinstimmen muss. Der Kaufpreis einer Immobilie liegt in jedem konkreten Einzellfall zwischen den subjektiven Wertschätzungen von Käufern und Verkäufern, wobei die endgültige Festlegung des Preises durch unterschiedliche Verhandlungspositionen und andere, subjektive Faktoren beeinflusst wird.
Auswertungen haben ergeben, dass die Abweichung zwischen dem tatsächlich erzielten Kaufpreis und dem durch uns ermittelten durchschnittlichen Marktpreis bei +/- 10 % liegt.

Wenn eine Scheidung unvermeidbar ist, steht man vor der Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Man kann sie ja schwer durchsägen oder doch?
Bei einer Trennung oder Scheidung ist nichts mehr wie vorher. Jeder Partner muss nun seine Zukunft alleine in die Hand nehmen.

Deshalb stellen sich viele die Frage:

Was soll aus der Immobilie werden?
Wer bleibt, wer geht?
Übertragen, verkaufen, vermieten?

Entscheidend ist für Sie jetzt nicht eine schnell gefasst, emotionale Lösung, sondern die Richtige.
Wir von Binnenland & Waterkant Immobilien erklären Ihnen, über welche Fragen Sie jetzt nachdenken sollten und was Sie zu beachten haben.
Bei einer Scheidung werden für anstehenden Zugewinnausgleich liquide Mittel benötigt, die durch einen Hausverkauf schon während des Trennungsjahres erlangt werden können. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder des Ehepartners dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen.

Der Wert einer Immobilie ist nicht nur für die Berechnung des Ausgleichs relevant, sondern spielt insgesamt eine große Rolle und es ist deshalb ratsam im Zweifel ein Verkehrsgutachten zu erstellen.

Wir zeigen Ihnen Lösungen rund um die Vermietung oder den Verkauf Ihrer Immobilie und erklären Ihnen beispielsweise auch, was mit den laufenden Hypotheken passiert.

Dieses Wissen hilft Ihnen, Ihre Zukunft vernünftig zu planen und abzusichern.

Das Alter macht vor keinem halt und irgendwann kommen die Gedanken, was im Altersfall mit der Immobilie passieren soll. Verkaufen? Barrierefrei sanieren? Oder, oder, oder … Das ist der Zeitpunkt darüber nachzudenken, das Haus eventuell zu verkaufen. Ihnen wird langsam bewusst, dass irgendetwas nicht mehr so ganz passt.

Einerseits wird Ihnen bewusst, dass etwas nicht mehr passt, andererseits stellt Ihre eigene Immobilie auch einen wichtigen Baustein für die Altersvorsorge dar. Häufig verbinden Immobilieneigentümer eine lange und persönliche Geschichte mit dem Eigenheim. Dort haben Sie womöglich viele Höhen und Tiefen erlebt, Ihre Kinder heranwachsen gesehen und sich Ihre eigene Wohlfühloase hergerichtet.
Wenn Ihr Haus als Einfamilienhaus geplant und erbaut wurde, um unter anderem einer Familie mit Kindern ein optimales Zuhause zu bieten, dann eignet sich dieses Haus häufig nicht als Mehrgenerationenhaus oder als Altersruhesitz für zwei Personen.

Wussten Sie, dass die Möglichkeit besteht, Ihr Haus zu verkaufen und trotzdem wohnen zu bleiben?
Ihre Immobilie wird dann meist unter dem eigentlichen Verkehrswert verkauft und Sie dürfen als „Mieter“ wohnen bleiben. Der fällige Mietzins, für den Zeitraum, wird dann über den Kaufpreis verrechnet oder findet durch eine monatliche Mietpreiszahlung statt.

Oder ist vielleicht der Immobilienverkauf gegen eine Leibrente für Sie vorstellbar?
Manchmal ist es nüchtern betrachtet sinnvoller, einen Immobilienverkauf im Alter in die Wege zu leiten und sich noch einmal zu verändern, als die Immobilie weiterhin zu bewohnen.

Wir von Binnenland & Waterkant Immobilien können Ihnen und Ihren Angehörigen verschiedene Lösungen präsentieren und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, denn als Immobilienprofis mit langjähriger Erfahrung kennen und verstehen wir Ihre Wünsche.

Für Finanzierungskunden nur das Beste!

Als Dienstleister ist der Anspruch von Binnenland & Waterkant Immobilien, Ihnen das beste Angebot und den optimalen Service beim Kauf und der Finanzierung Ihrer Immobilie zu bieten.

Das bedeutet für uns konkret, die besten Konditionen und die höchste Beratungsqualität bei maximalem Komfort von Anfang an für Sie zu finden. Sichergestellt durch die Kombination aus fachkundigen Beratern von Binnenland & Waterkant Immobilien und der Unterstützung durch Finanzierungspartnern mit modernster Technologie in allen Prozessschritten und langjähriger Erfahrung.

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Der passende Kredit für Ihre Immobilie

Ein eigenes Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Anlageimmobilie, Kredite erweitern Ihren finanziellen Spielraum und helfen, dass Sie sich Ihre Wünsche früher erfüllen können.

Kredite/ Darlehens können aber auch hilfreich sein, wenn sie etwa Geld benötigen, um die erworbene Immobilie zu modernisieren. Wer einen Kredit aufnimmt, trägt gleichzeitig eine große Verantwortung. Schließlich bekommen Sie das Geld nicht geschenkt, sondern müssen es mit Zinsen zurückzahlen. Ebenso tragen Sie selbstverständlich auch Verantwortung für Ihre anderen finanziellen Verpflichtungen. Deshalb sollten Sie einen guten Überblick über Ihre Finanzen haben. Für Finanzierungskunden erstellen unsere Finanzpartner aus dem aktuellen Vergleich von mehr als 300 Banken, Sparkassen und Versicherungen ein individuelles Finanzierungsangebot zu besten Konditionen, welches auch die günstigsten KfW Darlehn einbezieht.

Minimale Zinssatz-Schwankungen können hauptsächlich im Bereich der Immobilienfinanzierung große Auswirkungen auf die Kredithöhe haben.

​Ein Vergleich der Kreditangebote und die Wahl des richtigen Finanzierungsvermittlers kann infolgedessen zu großen Zinsersparnissen führen. Angeboten werden insbesondere Kredite mit flexibler Rückzahlung, 15 Jahre Zinsbindung sowie 1 Prozent Tilgung und der Zusicherung von einem zweimaligen Tilgung-wechsel. Bei einer Finanzierung mit schnellerer Rückzahlung (10 Jahre Zinsbindung und fünf Prozent anfängliche Tilgung) bei einem Immobilienkauf bietet unsere Finanzierungspartner einen Effektivzins von 3,30 Prozent an.

Im Vergleich zu anderen Anbietern können so enorme Zinseinsparungen erzielt werden. (Stand: 09.01.2023) Beim Erwerb von Wohneigentum ist das sogenannte Annuitätendarlehen die gebräuchlichste Art der Finanzierung. Das bedeutet, dass der Kunde während der gesamten Kreditlaufzeit für Zins und Tilgung (meist monatlich) eine einheitliche feste Rate zahlt. Die Besonderheit bei Baufinanzierungen liegt in den langen Laufzeiten, die durch die hohen Darlehnssummen entstehen.

Kunde und Kreditgeber vereinbaren daher zu Beginn nicht nur die fixe Ratenhöhe, sondern auch den Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, größtenteils fünf oder zehn, gelegentlich 15 Jahre.

Diese Zeit nennt sich Zinsfestschreibung. Nach Ablauf dieser Zeit werden die Zinsen zu marktüblichen Konditionen neu bestimmt. Während zu Beginn der Rückzahlung der Zinsanteil in der Monatsrate sehr hoch und der Tilgungsanteil niedrig ist, kehr sich dieses Verhältnis im Laufe der Jahre um. Abgesichert sind derartige Immobilienkredite durch eine Grundschuld oder eine Hypothek. In beiden Fällen erhält der Kreditgeber ein Pfandrecht an einem Grundstück und dem verbundenen Gebäude.

Tipp: Vor allem in der momentanen Zinsphase kann es für Kunden sinnvoll sein, die Tilgungsrate möglichst hoch anzusetzen. Das bietet möglichen Spielraum nach unten, wenn die Zinsen steigen oder sich die finanzielle Situation des Kunden ändert.

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Kosten bei einer Immobilienfinanzierung

Bei einer Immobilienfinanzierung fallen neben den reinen Kreditkosten regelmäßig weitere Kosten an. Erhebliche weite Kosten sind vorwiegend Maklerprovision, Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Gerichtskosten für den Erwerb und die einzutragende Grundschuld. Im Einzelfall können auch Bereitstellungszinsen anfallen. Bei der Festlegung des individuellen Sollzinses spielen neben dem allgemeinen Zinsniveau und der Zinspolitik auch Faktoren wie die persönliche Kreditwürdigkeit des Kunden und der Wert der Immobilie eine Rolle. Ohne Kredite würden unsere Wirtschaft nicht funktionieren. Nur die wenigsten können von ihrem ersparten Geld ein Haus kaufen oder bauen. Auch Unternehmen investieren üblicherweise mithilfe von Krediten, etwa in neue Gebäude oder eine bessere Ausstattung. Für praktisch jede Situation gibt es verschiedene Kredite. Junge Familien können so ihren Traum vom Eigenheim wahr machen und Hausbesitzer ihre Immobilie auf den neusten energetischen Stand bringen.

Makler und Bank, Hand in Hand. Auf dieses Konzept setzen viele Banken und Sparkassen.

Auch Binnenland & Waterkant Immobilien arbeitet mit diesem Geschäftsmodell.

Das Ideal: beide Angebote aus einer Hand.
Die jeweiligen selbstständigen Vermittler agieren vor Ort.
Fragen Sie Binnenland & Waterkant Immobilien. Für Sie nur das Beste!

Kostenlos und unverbindlich

Durchschnittlich erbt jeder zweite Deutsche irgendwann im Laufe seines Lebens eine Immobilie.
Sollten Sie ein Haus geerbt haben und es verkaufen möchten oder den Hausverkauf als Erbgemeinschaft anstreben, ist es wichtig, sich vorher ausreichend zu informieren, denn gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Erbe, scheint dies auf den ersten Blick mit einem Vermögenszuwachs verbunden zu sein.

Dem ist aber nicht immer so!

Als Erbe können Sie neben der eigentlichen Immobilie jedoch auch Schulden erben. Liegt etwa eine hohe Hypothek auf dem geerbten Haus, kann sich die Erbschaft möglicherweise sogar als Verlustgeschäft erweisen. Ehe Sie das Erbe annehmen, sollten Sie diese und andere Aspekte daher genau prüfen.​

Die Erbschaftssteuer

​Geerbte Immobilien müssen in Deutschland versteuert werden, diese Art der Steuer ist als Erbschaftssteuer bekannt. Die Höhe der Steuer hängt hierbei an dem Verwandtschaftsgrad zwischen Ihnen und dem Vererber ab, außerdem sind auch die Lage, Art, Größe und Ausstattung des Objektes entscheidend. Hier sollten Sie einen Immobilienfachmann für die Wertermittlung zur Seite ziehen. Neben der Sonderregeln wie §13 I Nr.4c ErbStG, bestehen auch „Freibeträge für Erben“, diese werden von dem Immobilienwert abgezogen, die Differenz müssen Sie dann versteuern.

​Die Erbengemeinschaft

​Wenn eine geerbte Immobilie verkauft werden soll, ist dies meist mit einem komplexen Prozess verbunden. Dieser kann je nach der derzeitigen Situation variieren. Wenn der Fall einer Erbengemeinschaft besteht, also es mehrere Erben einer Immobilie gibt, müssen ALLE Erben dem Verkauf zustimmen (Mehrheitsbeschluss gemäß §§ 2040 I, 2038I, II, 745 BGB). Der entstandene Erlös wird dann entsprechend zwischen den Erben aufgeteilt.

​TIPP

Wenn Sie eine Selbstnutzung oder eine Vermietung nicht wollen, ist ein zeitnaher Verkauf der geerbten Immobilie sinnvoll. Wenn die Entscheidung feststeht, dass die geerbte Immobilie verkauft wird, sollten Sie nicht lange zögern.
Je schneller das Objekt auf dem Markt kommt, desto besser.

​Eine gute Option ist es, sich vor dem Verkauf mit Binnenland & Waterkant Immobilien in Verbindung zu setzen und uns die Aufgabe zu übertragen, das Objekt zu bewerten.

Wir nehmen auf Wunsch eine professionelle Immobilienbewertung vor und gewährleisten, dass alle Dokumente für den Hausverkauf vollständig vorliegen. Aufkommende Fragen können sich mit den Fachleuten Binnenland & Waterkant Immobilien klären.

​Wir beraten Sie gerne umfassend,
wenn Sie Ihre geerbte Immobilie mit Binnenland & Waterkant Immobilien verkaufen möchten und unterstützen Sie in allen Fragen und Belangen über den notariellen Kaufvertrag und darüber hinaus.

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Das wichtigste Kriterium für ein erfolgreiches Management Ihrer Immobilie ist eine fachkundige Verwaltung. Gesetzlich ist für die Tätigkeit von Hausverwaltern in Deutschland keine Qualifikation vorgeschrieben. Bei Binnenland & Waterkant Immobilien wird diese Abteilung von Frau Baouche, einer studierten Immobilienfachwirtin (Bachelor of Art Immobilienwirtschaft) geleitet.

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